رغم الجدل الذى يرافق دائمًا أى حديث عن قانون الإيجار القديم ، فإن الزعم بأن القانون رقم 164 لسنة 2025، الذى صدق عليه السيد الرئيس عبد الفتاح السيسي يعنى «طردًا قسريًا» للمستأجرين هو قراءة مجتزأة وغير دقيقة لما تنص عليه التعديلات المقترحة.
فالحقيقة أن مشروع القانون لا يهدف إلى الإخلال بمبدأ الاستقرار السكنى أو تفريغ العقارات من سكانها بشكل مفاجئ، بل يسعى إلى تحقيق التوازن بين حقوق المالك والمستأجر، بعد عقود طويلة من التجميد غير العادل لقيمة الإيجار وهذا ما سنحاول معرفته فى سياق التحقيق التالي.
بداية يؤكد الدكتور صبرى الجندي، مستشار وزير التنمية المحلية الأسبق، أن التعديلات الجديدة تنص بوضوح على أن الإخلاء لا يتم إلا فى حالات محددة ومنطقية، منها غلق الوحدة لمدة عام دون استخدام فعلي، أو امتلاك المستأجر لوحدة سكنية أخرى، وهى شروط لا تنطبق على السواد الأعظم من المستأجرين الذين يستخدمون وحداتهم كمسكن رئيسي.
وأضاف أن القانون يمنح المستأجرين فرصة لتقنين أوضاعهم من خلال دفع إيجار رمزى مؤقت، مثل مبلغ 250 جنيهًا شهريًا، إلى حين انتهاء لجان الحصر، وهو ما يضمن استمرارية الإقامة القانونية ويحفظ حق السكن للمواطنين دون المساس بحقوق المالكين.
وأوضح الجندى أن الغرض الأساسى من القانون هو تصحيح تشوهات تاريخية، وليس انتزاع مساكن المواطنين بالقوة أو تحت أى ضغط، بل على العكس، فالقانون يُقرّ بحق المستأجر فى التفاوض، وربما التملك أو الحصول على تعويض مناسب فى بعض الحالات.
وأضاف قائلاً: المطلوب حاليًا هو التعامل مع هذا الملف بحكمة، بعيدًا عن المزايدات أو التخويف، لأن القضية ليست صفرية، بل هى محاولة للوصول إلى عدالة سكنية، تضمن حقوق الطرفين وتضع نهاية لعقود من الجدل القانونى والاجتماعي.
قراءة فى بعض المواد
ويأخذنا الدكتور صبرى الجندي، مستشار وزير التنمية المحلية الأسبق، فى قراءة سريعة لمواد القانون رقم 164 لسنة 2025، الذى صدق عليه السيد الرئيس عبد الفتاح السيسي ودخل حيز التنفيذ رسميًا.
وأوضح أنه وفق المادة 7 من القانون، يُلزم المستأجر بإخلاء الوحدة فورًا إذا ثبت أنه أغلقها لأكثر من عام دون مبرر أو يمتلك وحدة أخرى قابلة للاستخدام فى نفس الغرض وهذا منطقى جدًا .
وأضاف الجندى قائلا، طبقا للمادة «1» فان أحكام هذا القانون تطبق على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى كالمحال التجارية والإدارية وفقاً لأحكـام القـانونين رقمى 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
لجان الحصر
وانتقل الجندى خلال قراءته للمادة «3» من القانون قائلاً بمقتضى هذه المادة تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر فى نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التى بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة، متوسطة، واقتصادية، على أن يُراعى فى التقسيم والمعايير والضوابط الآتية:
وهى عبارة عن 5 معايير لتقسيم المناطق السكنية بقانون الإيجارات الجديد وهى كالتالي :
الموقع الجغرافى ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار.
مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة.
المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق وشبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.
وأخيرا القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008 الكائنة فى ذات المنطقة.
وأضاف الجندي، يصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان وتنتهى هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون، ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء مد مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهى إليه اللجان يتم نشره فى الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية فى نطاق كل محافظة.
الإيجار الشهري
يقول الدكتور صبرى الجندي، إن المادة «4» بينت أنه اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون والكائنة فى المناطق المتميزة بواقع 20 مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره 400 جنيه للأماكن الكائنة فى المناطق المتوسطة، و250 جنيهًا للأماكن الكائنة فى المناطق الاقتصادية ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر، على أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءًا مـن اليـوم التالى لنشر قرار المحافظ المختص بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التى استحقت عنها.
حالات تستوجب الطرد
حسن الخيامي، الخبير والمسئول السابق بوزارة التنمية المحلية، يشير إلى الحالات التى تستوجب الطرد وفقا لما نص عليه القانون، وأشار إلى المادة (7) التى أوجبت التزام المستأجر أو من امتد إليـه عقد الإيجـار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، فى نهاية المدة التى بينها القانون أى بعد 7 سنوات للسكنى و5 سنوات لغير السكني، أو حال تحقق أى من الحالتين الآتيتين.
الأولى : إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر
الحالة الثانية : إذا ثبت أن صاحب عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعـد مـن أجلـه المكان المؤجر
وأضاف الخيامي، القانون يمنح المالك حق طرد المستأجر الممتنع عن الإخلاء وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلـب من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق فى التعويض إن كان له مقتض.
ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضى الأمور الوقتية المشار إليه.
رأى المستأجرين
الحاج ع . ا، مستأجر منذ 40 عامًا فى شبرا، عبّر عن قلقه قائلاً:
«أنا مش ضد القانون، بس عايز أعرف مصيري.. هيتوفرلى سكن فين وإزاي؟»
فى المقابل، تؤيد س . ح، موظفة، القانون لكنها تطالب بتوضيح آلية التقديم على الشقق البديلة، خاصة لكبار السن.
وحدات سكنية بديلة
تنص المادة (8) على أن يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقاً لأحكام القانونين رقمــــى 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 المشار إليهما، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقـود فى المادة (2) من هذا القانون، أحقية فى تخصيص وحدة سكنية أو غيــر ســكنية، إيجارًا أو تمليكا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فـور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة.
ويُصدر مجلس الوزراء بناءً على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال شهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون قرارًا بالقواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقى الطلبات والبت فيها، وترتيب أولويات التخصيص وجهات الدولـــة المنوط بها تخصيص الوحدات المتاحة، وتلتزم الجهات المشار إليها بعرض الوحدات المتاحة لديها ونتيجة ترتيب الأولويات على مجلس الوزراء لاعتمادها، على أن يتم الالتزام بتخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلى للوحدة السكنية الذى تحرر لــه عقد إيجار من المالك أو المؤجر ابتداءً وكذلك زوجه الذى امتد إليه العقد قبل العمل بأحكام هذا القانون، وذلك قبل عام كحد أقصى من انقضاء المدة المحددة وهى 7 سنوات.
وحال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكا، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية فى تخصيص وحـــدة، بمجرد تقدمه بطلب مرفقا به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة المشار إليه بالفقرة الأولــى مــن هذه المادة، على أن يُراعى فى الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التى بها الوحـــدة المستأجرة، ويُحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص.
الإسكان تستعد
«من حق كل مالك أن يسترد وحدته، لكن دون أن نترك مستأجرًا فى الشارع»، هذا ما أكد عليه المهندس شريف الشربيني، وزير الإسكان والمرافق، حديثه فور صدور القانون، مؤكدًا أن القانون الجديد يسعى لتحقيق العدالة دون الإضرار بأى طرف وأكد أن وزارة الإسكان بدأت اتخاذ خطوات فعالة لتوفير وحدات سكنية بديلة للمواطنين المتأثرين بتعديلات القانون.
أسعار السكن البديل
مصدر مسئول بوزارة الإسكان أكد أن تسعير الوحدات السكنية البديلة سيتم تحديده بناءً على الدخل الرسمى للمستأجر، فى محاولة لضمان توفير حلول سكنية تناسب مختلف شرائح المجتمع، كما أشار إلى أن الدولة ستتحمل الفارق بين القيمة الإيجارية الفعلية وما يمكن أن يتحمله المستأجر من محدودى ومتوسطى الدخل، كجزء من حزمة الدعم الاجتماعى التى تتماشى مع التغيرات فى القانون.
موقع إلكترونى
وقال المصدر إن وزارة الإسكان أعلنت عن تدشين موقع إلكترونى رسمى يمكن من خلاله تسجيل رغبات المستأجرين الراغبين فى الحصول على شقق بديلة، حيث يهدف هذا الموقع إلى حصر جميع الحالات المتأثرة بانتهاء عقود الإيجار القديم، والتى ستنتهى بعد فترة السماح القانونية المحددة بـ7 سنوات، حيث سيعمل هذا الموقع على تسهيل عملية تقديم طلبات الحصول على الشقق البديلة، مع ضمان العدالة فى توزيع الدعم السكنى بناءً على حاجة كل مواطن.
خيارات بديلة
وأضاف المصدر أن الدكتور شريف الشربيني، وزير الإسكان والمرافق، كان حريصا على تقديم حلول سكنية مناسبة تتناسب مع القدرة المالية للمستأجرين، وستكون البدائل السكنية المقدمة متنوعة وتشمل..
وحدات سكنية لمحدودى الدخل هذه الوحدات ستكون مخصصة للفئات ذات الدخل المنخفض، مع توفير دعم قوى من الدولة لتحمل فارق الإيجار
وحدات بنظام الإيجار المدعوم هذه الوحدات ستتاح بأسعار مخفضة، لتسهيل الحصول على سكن مناسب للفئات متوسطة الدخل وحدات سكنية بمواصفات أعلى ستكون هناك خيارات لفئات معينة ذات قدرة مالية أكبر، حيث ستُعرض شقق بمواصفات أفضل تتناسب مع إمكانيات المستأجرين الأكثر قدرة على الدفع.
ومن البدائل أيضا ستوفر الوزارة وحدات بالإيجار التمليكى هذه الوحدات ستمكن المستأجرين من تملك الشقة بعد فترة من الإيجار، ما يعزز الاستقرار السكنى طويل الأمد.
ومن التسهيلات أيضا توفير التمويل العقاري، حيث سيتم تقديم تسهيلات عبر التمويل العقارى لبعض الحالات التى ترغب فى شراء منزل خاص بها، بما يتماشى مع شروط الدولة فى دعم القروض العقارية.
تحديد الدعم السكنى
حسب تأكيد وزير الإسكان، إنه لن يتم تمييز أى أسرة أو شخص بناءً على وضعه الاجتماعي، حيث سيتم تحديد مستوى الدعم وفقًا لدخله، مع مراعاة وجود قاعدة بيانات شاملة تربط بين موقع المستأجر وبرامج دعم أخرى مثل تكافل وكرامة والمعاشات الاجتماعية، وهذا سيسهم فى ضمان توزيع الدعم السكنى بشكل عادل وشفاف.
حملة إعلامية
فى الأيام المقبلة، ستطلق وزارة الإسكان حملة إعلامية موسعة لشرح خطوات التسجيل على الموقع الإلكتروني، بالإضافة إلى آليات التقديم على الوحدات السكنية ومعايير توزيع الدعم.
وتهدف الحملة إلى زيادة الوعى بالقانون الجديد ومساعدة المواطنين على فهم كيفية التقديم بطريقة سلسة وميسرة.